כמעט לכל אדם אשר חסך באפיקי השקעה בנדל"ן, הייתה תשואה נאה לאחר כמה שעשור. במיוחד אם השקיע בנכס באיזור המרכז, כמו תל אביב רבתי. בעצם, בכל עיר אשר התפתחה בשנים האחרונות. זה ברור, שהרי אם עיר מציעה תעסוקה, בילויים, חינוך טוב, שקט ואיכות חיים – האזרחים יגיעו לגור בה. חלקם ירכשו בית משלהם למגורים, אחרים ישכירו. משקיע אשר ראה את הנולד לפני כן, כבר ידע היכן לסכן במידה פחותה את ממונו.
השקעת נדלן חכמה
זה פשוט לראות את הנולד. אם הוכרז נניח על עיר מסויימת שיש בה עליית מחירי נכסים למגורים ולמסחר. ובנוסף…איפה שהוא פורסם כי יש סיכויי שיאושרו באותה העיר הקמה אלפי יחידות דיור בעתיד. יש כאן סיכוי לרווח נאה. רק סיכויי, אבל עם צימצום סיכונים. הדלפות ומידע פנימי על הפשרת קרקעות, או אישורים להקמה שנמצאים על הפרק – לא חסר. זו ישראל. ואנו במזרח התיכון. יש הקפדה וחיסיון וסודיות. אבל יש גם שעוברים על החוק. ראשי ערים, נושאי תפקידים בעיריות ומועצות…וגם פילגש עם אוזן קשבת. במיוחד אם היא פטפטנית.
לא חסרים אנשים אשר מעלילים על מישהו בעברות בניה נדלן וקרקעות. כאמור הכל זה רק חשדות. הנה כמה : חשד היתרי בניה, או כאן : הטיית מכרזי בנייה זו מועצה מקומית באיזור חיפה, וכאן : קידום מזמי נדל"ן של בכירים בעיריית כפר סבא…
אבל ישנם כלים כלכליים אחרים, ששואפים לחזות תנודות ומגמות בענף הנדלן, גם לגבי השקעות נדל"ן כדאיות בישראל בהתאם להרבה מאוד פרמטרים. לחברות פיננסיות ישנם מומחים ומנתחי מידע אשר באופן תמידי עוקבים, מנתחים ומגיעים למסקנות לגבי הנדלן בישראל. אבל השאלה הגדולה ? מהי השקעה חכמה – כמעט אין תשובה. השאיפה לצמצם סיכון ולהגדיל סיכויי לרווח. איפשהו על הגרף ישנם כל כך הרבה נקודות לבחירה. יותר סיכון – יותר רווח צפויי (אבל לא מובטח). כיום מחירי כל נכסי הדיור גבוהים מאוד, וממשיכים לעלות. לא בנסיקה חדה, אבל עולים.
משכנתא לצורך השקעה
אם המגמות בענף הדיור ממשיכות לעלות והביקוש עוד ייגדל – המחיר צפוי לעלות. כמובן שהכוונה לאיזורי ביקוש ולא "ערים נטושות" בעקבות קטיושות, או חוסר תעסוקה וסגירת מפעלים. בכל השקעה בנדל"ן בצפון צפוי רווח כלשהו. השאלה אם עלות הריבית של המשכנתא תהיה גדולה יותר מהתשואה על הנכס שרוכשים ?
לזה יש להוסיף עוד לא מעט הוצאות כספיות על הנכס. ארנונה, אחזקה של הדירה, תשלומי וועד במקרה של דירת מגורים בבניין, תקלות ותיקונים לא צפויים ( כמו פיצוץ צינור מים, דליפת מי גשם מהתקרה, שריפה …). את כל זה יש להשוות לתחזיות של השקעה בשוק ההון, ץכניות חיסכון וכדומה. לבד אתם לא תצליחו לחזות עדיפות של השקעה. מומחים פיננסיים – כן.
בנק ישראל רסם לאחרונה כי רבים מלוקחי המשכנתאות, הינם בשיעור של 60% עד 70% משווי הנכס. זה נתון מטורף מבחינת המשק. יש כאן כיסון לא קטן ולא מבוטל להתנפצות. בגלל האחוזים הגבוהים, כל לוקחי המשכנתאות יצטרכו לשלם החזרים חודשיים גבוהים מאוד. המימון הבנקאי הוא המקור העיקרי לרכישת הנכס. תקלה קטנה, או בעייה שעלולה לצוף למעלה בקרב הרוכשים, והנכס עובר לבנק. לרוב הנכס העתידי הוא הבטוחה והביטחונות של הבנק להלוואת המשכנתא. לכן מומלץ להיוועץ במומחים עם הכשרה ידע וניסיון בתחום הפיננסים, ולא בחאפרים.
