תפריט סגור

השקעות נדלן בפורטוגל – מיתוסים.

מיתוסים השקעות נדלן בפורטוגל השקעות בחול
דניאל דרעי העוסקת בתחום השקעות נדלן בפורטוגל בחברת   seedrealestate . עונה לשאלות שחוזרות על עצמן לגבי עולם הנדל״ן בפורטוגל. "אני מרגישה שיש איזשהו ערפל סביב כל הנושא. אני מאוד מקווה המאמר הזה יוכל לעשות לכם סדר בכמה מהנושאים החשובים ביותר כשבאים לחקור על נדל״ן בפורטוגל." מאמר אורח המציג  את מצב הנדלן בפורטוגל, לא כפי שאנו הישראלים מכירים את נושא השקעות נדלן בישראל שהוה מעט שונה בכמה פרמטרים.
הקולגות שלי מהתחום מוזמנים להוסיף נקודות משלכם בתגובות.
1.פורטוגל זולה.
זה לא נכון בשום צורה. בהרבה מהתחומים פורטוגל אמנם זולה יותר מישראל אבל היא הפכה למדינה די יקרה, במיוחד למקומיים שגרים בה. הנדל״ן בערים המרכזיות קפץ גם הוא, במיוחד באזורים בהם היזמים בונים פרויקטים יוקרה. מה שזול בפורטוגל בתחום הנדל״ן זה הארנונה, ועד הבית, שירותים של ראיית חשבון, רהיטים ומוצרים מסוימים וכדומה.
2. אני קונה רק מתחת למחיר השוק.
היום בעידן האינטרנט, כל המידע זמין לכולם כל הזמן. אין בעל בית טיפש, אין בן אדם שלא רוצה להשיג את המיטב מהנכס שלו. אם אתם רוצים מציאה – אתם תמצאו גם הרבה הפתעות בנכס. צריך לדעת את ההבדל בין ״מציאה״ לבין עסקה טובה, ולהיזהר ממחיר נמוך מדי ממחיר השוק באזור. תזכרו- כשמחפשים את הזול לרוב מוצאים אותו, אבל משלמים עליו ביוקר.
3. משלמים בפורטוגל המון מיסים.
א׳ זה נכון. המיסים פה די גבוהים, במיוחד למשכורות הנמוכות של המקומיים. 28% זה המס שרוב האנשים הפרטיים ישלמו על הכנסותיהם. מצד שני, יש פה מדינה זרה שנותנת את האופציה לקבל מימון בתנאים מטורפים ולמנף את כספיכם, נותנת לכם אין ספור אופציות לקבלת ויזה ולגור פה, לפתוח חברה, לבנות עסקים ובעצם אינספור הזדמנויות. ואחרי כל זה, עדיין אפשר לעשות אחלה כסף ואחלה רווח פה בעסקים, והמס הוא פשוט המחיר שצריך לשלם על זה. יש מחיר ויש שווי, תחליטו בעצמכם האם זה צודק לפני שקופצים למים.
4. קל להשיג משכנתא מבנק מקומי.
זה אחד המיתוסים האהובים עליי. נכון, אמנם הדרישות הן לא רבות, אבל זה לא תהליך קל לכל אחד והוא ללא ספק לא תהליך מהיר. העובדה שיש משקיעים זרים שמקבלים 75% מימון ל40 שנה עם 2% ריבית לא אומר שגם אתם תקבלו. בני כמה אתם? כמה ההכנסות שלכם? מאיזו מדינה מגיעה ההכנסה? האם ההכנסה היא קבועה או משתנה? כמה שנים אתם בעבודה הנוכחית? התשובות לכל השאלות האלו יעזרו לבנק לקבוע את הסיכון שכרוך בלממן את הנכס שלכם, ולפי זה ייקבע ביטוח החיים שאתם מחויבים לקחת, ריביות צמודות ומשתנות וסכום השקעה כולל.
אל תניחו שאתם יכולים לקבל משכנתא, תבדקו קודם!
5. הבנק נותן לי 70 אחוז מימון, אז אני בטוח מבחינת קניית נכס.
העובדה שהבנק אישר לכם מימון על בסיס הכנסותיהם לא אומר שזה המימון הסופי שתקבלו על הנכס. המימון תלוי בעוד שלב שהוא הערכת שווי הנכס על ידי שמאי. אם סגרתם עם בעל הבית מחיר של 500 אלף אירו אבל הבנק העריך את אותו הנכס ב400 אלף, ה70 אחוז מימון שתקבלו יהיה על הסכום הנמוך יותר. ההבדל לא תמיד אומר שלא השגתם עסקה טובה- לבנק יש המון פרמטרים לא כל כך הוגנים להערכת נכס. שימו לב שיש לכם את האופציה להשלים את ההפרש או תתלו את העסקה באישור הבנק, אם המוכר מסכים כמובן.
6. אני מתעניין בנדל"ן בפורטוגל, אפשר להתחיל לראות נכסים?
ממש לא מומלץ. להתחיל לראות נכסים זה הדבר שאחרון שעושים לפני הקנייה. קודם כל תכינו את עצמכם חוקית וכלכלית לרכישה, עד שתסיימו עם כל זה הנכסים בשוק ישתנו לגמרי ואולי גם המחירים. הוצאת NIF וחשבון בנק זה המינימום, אם אתם פונים למימון בנקאי זה עשוי לקחת כמה חודשים. תוסיפו מעבר לחלק החוקי תחקיר שוק, מידע על אזורים, ייעוץ והכוונה מאנשי מקצוע וכדומה. אם תתחילו סתם ״על עיוור״ להסתכל על נכסים בלי להיות מוכנים אתם מבלבלים את עצמכם ומבזבזים זמן יקר, שלכם ושל אנשי המקצוע.
7. זה לא מיתוס אלא רק טיפ- לכל חברת תיווך יש רישיון AMI של חמש ספרות. הוא חייב להופיע באתר החברה, בכרטיסי הביקור ובכל מקום אחר בעצם. אם למתווך או לחברה אין רישיון AMI זו לא חברה מורשית, ואינה יכולה לגבות את עמלתה כחוק מהמוכר. לאותה חברה לא יכולים להיות נכסים משלה לשווק ולכן אינה יודעת כיצד לעבוד ישירות מול מוכר אלא רק מול מתווכים אחרים.
8. אנשי מקצוע שונים נותנים מידע שונה.
אני מניחה שזה יכול לקרות בהרבה מקומות וזה מאוד מתסכל, איך בודקים מה הוא הנכון? אין לזה מתכון בטוח. אנשי מקצוע שונים ואפילו חברים או קרובים יכולים לתת מידע שונה על עולם הנדל״ן במדינה, צריך לבדוק מאיפה מגיע המידע כדי לדעת אם הוא מהימן. אם תשאלו פורטוגלי לגבי מחיר של נכס במרכז פורטו הם תמיד יחשבו שהמחיר הוא מטורף, כי רק לפני 3 שנים המחירים שם היו חצי ממה שהם היום והמקומיים לא מצליחים לעכל את זה ולעמוד בקצב. אם תשאלו סוכן נדל״ן מאלנטז׳ו לגבי דירות יוקרה בליסבון, סביר להניח שהמידע שתקבלו לא יהיה לכם רלוונטי כי זו לא ההתמחות של אותו סוכן. אם תשאלו אדם שרכש נכס חדש מיזם את דעתו על הריסה מחוץ לעיר לשיפוץ מלא כנראה שהוא ינסה להוריד אתכם מזה כי זה לא סגנון ההשקעה שהוא רגיל אליו. פורטוגל מציעה אינספור אופציות השקעה ובכולן יש הגיון, תלוי למי, מתי, כמה ואיך.
9. אני מחפש רק תשואה של X% נטו.
פונים אליי המון פעמים משקיעים ששמו להם למטרה להשיג איזשהו אחוז מסוים של תשואה, שאם הנכס לא מציג את אותו סכום הם לא מוכנים להסתכל. קודם כל, תשואה ב90% מהמקרים היא רק הערכה ולא משהו שאפשר להבטיח. תשואה היא דבר זמני, ויכולה לעלות ולרדת לפי השוק. תשואה משכירות היא אכן חשובה אבל לא שם נמצא הכסף הגדול, וזה נכון ליותר מחצי מסוגי ההשקעות. למשל, בהשקעה של 250 אלף אירו ההבדל בין 5% תשואה ל6% תשואה (נשמע שונה לגמרי נכון?) מסתכם בהפרש של בערך 2000 אירו בשנה ברוטו. על סכום כזה תפסלו נכס שצפויה לו עליית ערך של עשרות אלפי אירו בשנה? תשואה משכירות היא לא הדבר הכי חשוב כשקונים נכס במדינה שנמצאת בעלייה, תפתחו את הראש ותהיו פתוחים גם להקשיב לאנשי מקצוע מקומיים.
10. אני רוצה לקנות משהו הרוס ולשפץ, שיפצתי בארץ יש לי ניסיון.
ניסיון זה חשוב, אבל ניסיון בארץ לא אומר ניסיון בפורטוגל. הבנייה פה היא שונה, ההנדסה היא שונה, אנשי המקצוע עובדים בצורה שונה והכי חשוב – הבירוקרטיה היא שונה. פורטוגל עובדת בצורה איטית ולא תמיד הגיונית למי שמגיע מישראל, קבלת אישורים היא לא דבר של מה בכך ועלול לקחת שנים. זה לא אומר שפרויקטים כאלו הם רעיון גרוע, פשוט תבדקו קודם אם זה הגיוני לכם ואיך בדיוק זה הולך. כמובן מי שמעוניין להפוך ליזם או ליצור פרויקטים בסדר גודל גדול יותר, אישורים ופרויקטים בעירייה הם הדרך היחידה להגיע לשם.
בנוגע להשוואת נכסים בארץ לנכסים בפורטוגל בכלל ובערים העתיקות בפרט – צריך להבין שיש אזורים בפורטוגל ששרדו רעידות אדמה, מלחמות, אימפריות וכדומה. כמו שכבר הסברתי, הבנייה היא שונה בתכלית וסדק בקיר בבניין בישראל יכול להעיד על עולם ומלואו, בשכונת אלפמה בליסבון למשל, זה פשוט טבעי ובלתי נמנע. הימנעו מהשוואות בין עולמות שונים.
11. יש לי תקציב נמוך בשביל אזור מסוים ועדיין אני רוצה לקנות רק שם.
תקשיבו לתקציב שלכם – אם אין לכם מספיק כרגע לפריים לוקיישן אז תקנו נכס טוב במקום אחר, ותתקדמו לאט לאט. אם תתעקשו על אזור מסוים למרות שאינו בתקציבכם, יכול להיות שתמצאו משהו אבל הוא לא יהיה באיכות או ברמה טובה. התקציב שלכם לא מספיק לליסבון? פורטו וסטובל הן אופציות מעולות. גם לשם אין מספיק? יש עיירות ואסטרטגיות אחרות שעומדות בפניכם.
 
אני בטוחה שיש עוד המון נקודות שעולות וחוזרות ועוד אעלה אותן בפוסט אחר, מקווה שפוסט זה עוזר לכל מי שמתחיל לגשש בנושא נדלן בפורטוגל. https://www.seedrealestate.pt/
 

עוד בנושא זה