השקעות בקרקע
מיעוט מקומות מגורים ודרישה עולה וגוברת להשקעות בנדלן, מוביל רבים מהציבור לחפש אופציית השקעה בקרקעות בין אם הן מאושרות לבניה או לא. קרקעות מאושרות לבניה היא כבר אחרי האקזיט. כלומר לפני כן עלותה הייתה מן הסתם מאוד נמוכה ( מעצם היות חקלאית או לא מאושרת). לאחר האישור – היא נמצאת בשיא ערכה. ייתכן כי ערכב יעלה עוד במעט או ירד. אבל את הרווח העצום לקח בעליה הרשום.
כבר היו מקרים מעולם שקרקע חקלאית, קפצה פי 8 ויותר בין לילה מיד עם ההכרזה כמאושרת לבניה למגורים. אלו מקרים בודדים אבל קיימים. לעומת זאת בעלי קרקעות רבים ( כמו קרקע חקלאית) עדיין יושבים על המדוכה כבר לא מעט שנים. לעיתים ההמתנה להפשרה נמשכת עשרות שנים.
בשנת 2015 ועדת הכלכלה אישרה תקנות המגדילות את השקיפות לגבי קרקע חקלאית המוצעת למכירה או השקעה : חל על מוכרי קרקע חקלאית לספק 7 ימים לפני העסקה נתונים על סבירות הפשרת הקרקע, ערכה הנוכחי ומידע נוסף שיסייע לקבל החלטה מושכלת.
"מי שמפרסם קרקע שאינה זמינה לבנייה יגלה לצרכן בפרסומת, באופן ברור ובולט, כי היא אינה זמינה לבנייה. בפרסומת כתובה נקבע כי הגילוי יהיה באופן ברור ומובלט בגודל אותיות שלא יפחת מגודל אותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת."
יתרונות השקעה בקרקע חקלאית
- היצע רב, מבחינת מיקום כמעט בכל רחבי ישראל. לחולמניים זה עלול לעשות טוב על הלב לנסוע לאורך הכביש ולספר ליושבי הרכב: יש לי פה קרקע שלי, יום אחד אני אתעשר.
- נחשבת השקעת נדלן בישראל הכי ריווחית אם היא מבצועת נכון. אפילו יותר כדאית מהשקעה בדירת מגורים קיימת במרכז.
- עלות מאוד נמוכה של הקרקע, לעיתים אפילו 190 אלף שח לחצי דונם.
- אחוזי הרווח – האקזיט יהיו עצומים – כלומר פי כמה מעלות הרכישה. לעיתים פי 8 ויותר עד כדי פי עשרים – אבל רק אם תופשר ותאושר לבניה…
- צעד ספולטיבי לא קטן, אבל לעיתים ניתן לשכנע את הבנק שיש לך נכס. אמנם סיכויי קטן למימוש אבל לך תדע מי המחליט לגביך…
- אולי תהיה חקלאי ותגדל בקרקע החקלאית שלך פטריות כמהין. כל קילו שווה כ- 5,000$ , תכפיל פי 100 קילו ויש לך חצי מיליון שח הכנסות בעונה.
- היא סחירה גם לפני אישור הבניה, אבל אתה צריך קונה שישלם לך עבורה.
חסרונות השקעה בקרקע חקלאית
- אתה עלול להתקע עם הקרקע לעשרות שנים ללא מימוש.
- זו עסקה ספקולטיבית – והינה כהימור, במיוחד אם אינך נמנה על המומחים לנדלן והשקעות
- גם אם תאושר לבניה, ייתכן כי תופקע לצורך שטח ציבורי או דברים דומים. או איחוד וחלוקה מחדש…
- ישנם המון חברות אמינות ובעלות מוניטין של אמינות. אבל כמו בכל ענף שיש בו הרבה מאוד כסף – מגיעים גם רמאים ונוכלים עם תוכניות עוקץ שיזמו מלכתחילה. צריך מאוד להיזהר ולהתייעץ עם מומחים חיצוניים. לבדוק אמינות, שקיפות וכדומה…
- אחוזי הבניה עוד עלולים להשתנות ממה שהובטח.
השקעה בקרקע באיזור תל אביב
אולי לא תאמינו אבל אחת לכמה שנים מישהו שולף מהמגירה את הצעת התכנית לבנות על הים ונותן לה פרסום או מעדכן סטאטוס. לא ממש במים כמו בסרט של גבעת חלפון הגשש החיוור. ממש משעשע כיצד הנוכל סרגיו מכר למר ויקטור חלפון קרקע בים, והוא שט בסירה לראות את הקרקע.
ההצעה שלא ברור אם היא הזוייה או ברת מציאות : לבנות איים מול חופי תל אביב. ממש לייבש את הים מול תל אביב, כדוגמת אי הדקלים בדובאי. היא נקראת השדרה הכחולה, ותכליתה פיתוח איים מלאכותיים מול החופים של תל אביב במקרה זה.
עלות קרקע מול תל אביב
מבחינת ההקמה – מדובר על שיטה חדשנית של פיתוח והקמה. לפי המתכנן, האיים הם ברי ביצוע, ואפילו כדאיים מבחינה כלכלית לטענתם : הקמת אי שישתרע על שטח של פחות מקילומטר מול תל-אביב. האי הזה יהיה הראשון בשורה של 6-5 איים לאורך החוף בין תל-אביב לחיפה. עלות הקמת האי הזה תהיה, על פי הערכות, 800-700 מיליון דולר, ואולם גם אם מביאים בחשבון עלות זו, מחיר הקרקע באי החדש יהיה על פי הערכות כ-700 דולר למ"ר, זאת לעומת מחירים של יותר מ-3,000 דולר על היבשה באזור המרכז.
מומחה השקעות בקרקעות
לאדםממוצב גם אם הוא משכיל, ועוסק בענף הנדלן אין מספיק יכולת לקבוע כדאיות השקעה בקרקעות. ההמצלה הכי נדושה – פנו למומחה השקעה בקרקעות, או יועץ נדל"ן ניטראלי. הוא אשר יבדוק עם הכלים שלו, לנוכח ניסיונו והידע שצבר במשך השנים את העיסקה. הוא יכול להגיע למידע אודות בדיקת ייעוד הקרקע בתכנית מתאר מחוזית. לבדוק נסח טאבו, לקבל שומה מעודכנת לגבי ערך הקרקע, לבדוק קיימות של הקרקע בתכנית מתאר ארצית….ועוד. השקעה בקרקע חקלאית- זה ספקולציה. אל תוותרו על שירותי המומחה. ניסיון לחסוך – עוד יעלה לכם ביוקר כלכלי ובעוגמת נפש.
